Entender las diferencias entre un boleto de compraventa y una escritura es esencial para establecer con precisión la propiedad de un inmueble. A continuación, explicamos cómo operan y en qué se distinguen estos dos documentos.
En Argentina, para llevar a cabo la compra o venta de bienes inmuebles, se requiere formalizar la transferencia de dominio a través de una escritura pública, en la cual ambas partes firman y el nuevo propietario adquiere plenos derechos sobre la propiedad.
No obstante, en muchas ocasiones se recurre primero a la firma de un boleto de compraventa como un acuerdo privado entre las partes, el cual establece las bases legales, financieras y técnicas para la posterior escrituración.
La escritura es un documento esencial en el proceso de compra y venta de inmuebles en Argentina. Su importancia radica en que representa la única forma legal de llevar a cabo dichas transacciones en el país. Debe formalizarse mediante una escritura pública, y la intervención de una escribanía es obligatoria. En términos sencillos, la escritura es un instrumento público y jurídico que certifica y garantiza la titularidad de un inmueble. Esto otorga a los propietarios seguridad y derechos legales respaldados por el Estado. Durante este proceso, se lleva a cabo la transferencia de dominio o el “traspaso” de la propiedad de una parte a otra, y posteriormente se registra oficialmente ante las autoridades estatales. La escribanía designada es responsable de llevar a cabo todo el procedimiento relacionado con la escritura. Esto incluye la redacción del documento en sí, la autorización de las firmas de las partes involucradas y la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este último paso es esencial para que la propiedad quede debidamente registrada y reconocida por las autoridades.
Es importante destacar que la entrega de la propiedad generalmente se realiza después de la firma de la escritura, a menos que se haya acordado previamente en el boleto de compraventa, del cual discutiremos más adelante.
Entonces, ¿cuál es el propósito de firmar un boleto de compraventa y es un requisito obligatorio para proceder con la escrituración? En primer lugar, es importante destacar que el boleto de compraventa no es un requisito obligatorio en Argentina, aunque puede resultar altamente beneficioso en ciertos casos en los que la escrituración pueda demorarse debido a diversos motivos, como cuestiones de tiempo, desarrollo o sucesión del inmueble.
El boleto de compraventa desempeña varias funciones esenciales:
- Asegurar la operación de compraventa: Sirve como un acuerdo preliminar que garantiza el compromiso de ambas partes para llevar a cabo la transacción de compra y venta.
- Mayor garantía en el proceso: Proporciona una mayor seguridad y garantía a ambas partes involucradas en la transacción.
- Definir condiciones y obligaciones: Establece y documenta todas las condiciones y obligaciones asumidas por ambas partes de manera previa y consensuada. Esto incluye aspectos como plazos, fecha y lugar de escrituración, fecha de entrega de la propiedad, valor total de la transacción, divisa y forma de pago.
- Acceso a la posesión del inmueble: En situaciones en las que las condiciones para la escrituración aún no están dadas, el boleto de compraventa brinda al comprador la posibilidad de acceder a la posesión del inmueble, sujeto a los términos acordados.
Es importante tener en cuenta que a diferencia de la escritura, el boleto de compraventa no es un documento público, sino un acuerdo privado entre las partes involucradas. Este acuerdo se firma y valida a través de una escribanía y establece el compromiso y la obligación de vender y comprar la propiedad según los términos acordados. A menudo, en estos acuerdos preliminares se define si la entrega de la vivienda se realizará antes o después de la escritura, y esto puede variar según factores como el porcentaje de pago, la urgencia de la venta u otros aspectos relevantes.
Es esencial destacar que el boleto de compraventa no reemplaza la escritura, lo que significa que no implica la transferencia de dominio de la propiedad. Sin embargo, cualquier incumplimiento de las condiciones acordadas en el boleto puede tener consecuencias jurídicas para cualquiera de las partes involucradas.
El boleto de compraventa concede ciertos derechos y posibilidades a las partes involucradas en la transacción, pero también establece restricciones. Aquí tienes una lista de lo que el boleto permite y no permite:
Lo que permite el boleto:
- Cederlo: El boleto generalmente permite la cesión a un tercero, a menos que el propio boleto prohíba específicamente esta posibilidad.
- Presentarlo como un activo en una sucesión o concurso: El boleto puede ser presentado como un activo en caso de una sucesión o concurso, lo que significa que puede formar parte de los activos que se heredan o se incluyen en un proceso concursal.
- Hacerlo valer jurídicamente ante incumplimiento: Si una de las partes involucradas no cumple con las condiciones acordadas en el boleto, este documento puede ser utilizado legalmente para buscar remedios o reparaciones por incumplimiento contractual.
- Liquidar el activo en la comunidad ganancial: El boleto puede utilizarse como base para liquidar un activo en el contexto de una comunidad ganancial en casos de divorcio o separación.
- Transmitirlo en forma gratuita: El boleto puede permitir la transmisión gratuita de la propiedad a un tercero, si así se acuerda entre las partes.
Lo que no permite el boleto:
- Constituir usufructo ni ningún gravamen: El boleto no otorga la posibilidad de establecer usufructo o gravámenes sobre la propiedad. Estos deben ser formalizados en la escritura.
- Sacar un crédito hipotecario: No se puede utilizar el boleto como garantía para obtener un préstamo hipotecario. Este tipo de transacción requiere una escritura formal.
- Ser garante propietario: El boleto no permite que el comprador actúe como garante de la propiedad. Esta función también se establece en la escritura.
- Afectar el bien a protección de la vivienda: No es posible afectar la propiedad a la protección de vivienda a través del boleto. Esto también se realiza en la escritura.
- Cederlo si el vendedor falleció: En el caso de que el vendedor fallezca antes de completar la escritura, el boleto no permite la cesión de la propiedad sin que se haya formalizado la escritura.
Es importante tener en cuenta que estas restricciones y posibilidades pueden variar según los términos específicos acordados en el boleto de compraventa, por lo que siempre es recomendable revisar cuidadosamente el contenido del boleto y, en caso de dudas, consultar con un profesional legal.
En la firma del boleto de compraventa, es común que se realice un pago inicial como señal o anticipo del valor total de la propiedad. El porcentaje a pagar puede variar según los términos acordados entre las partes, y depende principalmente de si el boleto incluye la posesión inmediata de la vivienda o no. A continuación, se detallan las dos situaciones más comunes:
Con posesión inmediata: En este caso, es habitual que el comprador realice un pago inicial equivalente al 70% del valor total de la propiedad en el momento de la firma del boleto. El 30% restante se abona en el momento de la escritura, cuando se completa la transferencia de dominio y se formaliza la propiedad.
Sin posesión inmediata: Cuando el comprador no adquiere la posesión inmediata de la vivienda, es más común que realice un pago inicial equivalente al 30% del valor total de la propiedad en la firma del boleto. El 70% restante se abona en el momento de la escritura, cuando se formaliza la propiedad y se completa la transferencia de dominio.
Estos porcentajes y condiciones pueden variar según las negociaciones y acuerdos específicos entre el comprador y el vendedor. Es importante que todas las condiciones de pago se establezcan claramente en el boleto de compraventa para evitar malentendidos o disputas futuras. Además, es recomendable contar con la asesoría de un profesional legal o escribano para asegurarse de que todos los términos sean adecuados y cumplan con la legislación vigente.
Escritura:
- Obligatoria a nivel nacional: La escritura es la única manera obligatoria de comprar o vender una propiedad en Argentina.
- Realizada por escritura pública y ante un escribano: Se formaliza mediante escritura pública y requiere la intervención de un escribano. Luego, se registra en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Mayor seguridad jurídica y oponible a terceros: La escritura ofrece un alto nivel de seguridad jurídica y puede ser invocada como prueba legal frente a terceros.
- Brinda garantías al comprador como dueño y propietario: La escritura certifica la titularidad y garantiza al comprador la propiedad legal del inmueble.
- Implica obligatoriamente la entrega de la propiedad: La escritura conlleva la obligación de entregar la propiedad al comprador.
- Costos durante la firma: En la firma de la escritura, se abonan impuestos como el impuesto de sellos, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), impuesto a las ganancias y tasas de inscripción.
Boleto de Compraventa:
- Opcional: El boleto de compraventa no es un requisito obligatorio en Argentina, aunque es comúnmente utilizado en ciertas situaciones.
- Formalización ante escribanía: Su formalización se realiza ante una escribanía, lo que lo distingue de la escritura pública.
- Consecuencias jurídicas en caso de incumplimiento: En caso de incumplimiento, el boleto puede tener consecuencias legales para ambas partes, ya que representa un compromiso contractual.
- No implica la transmisión del dominio del inmueble y no reemplaza la escritura: El boleto no transfiere la propiedad legal del inmueble y no reemplaza la escritura.
- No necesariamente incluye la entrega de la propiedad en el momento de la firma: En el boleto, se puede acordar si la entrega de la propiedad se realizará antes o después de la escritura.
- Costos durante la firma: Al firmar un boleto de compraventa, se deben abonar costos como comisiones, impuestos de sellos y certificaciones de firmas.
Estas diferencias destacan los roles y características distintivas de la escritura y el boleto de compraventa en el proceso de compra y venta de propiedades en Argentina. Ambos documentos cumplen funciones específicas en el proceso y tienen implicaciones legales particulares.
